Bài giảng Phương pháp vốn hòa (Phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập) nhằm trình khái niệm, ý nghĩa của phương pháp. Phương pháp vốn hoá dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn đầu tư có liên quan đến nhau. Khi thu nhập hàng năm mà BĐS tạo ra được biết trước thì giá trị vốn của BĐS có thể được tìm ra. | PHƯƠNG PHÁP VỐN HOÁ (Phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập) 1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp Khái niệm: Là quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Phương pháp vốn hoá dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn đầu tư có liên quan đến nhau. Khi thu nhập hàng năm mà BĐS tạo ra được biết trước thì giá trị vốn của BĐS có thể được tìm ra. Ý nghĩa: Được sử dụng rộng rãi để định giá BĐS tạo thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư. 2. Các nguyên tắc ứng dụng Nguyên tắc dự báo Nguyên tắc Cung cầu Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc cân bằng Nguyên tắc ngoại ứng 3. Các lợi ích cần định giá Các lợi ích trong BĐS: - Quyền sở hữu: Chủ sở hữu, các cổ đông - Các lợi ích tài chính: Người đi vay và người cho vay - Tài sản pháp lý: Người cho thuê và người đi thuê Các lợi ích không phải bất động sản. Những tài sản cá nhân vô hình và hữu hình, chúng liên quan đến hoạt động kinh doanh – giá trị kinh doanh. Các loại giá trị cần định giá: Giá trị thị trường và giá trị đầu tư Các loại ích tương lai: - Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) - Tổng thu nhập hiệu quả(EGI) = PGI – thất thu tiền thuê - Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = EGI – chi phí hoạt động - Luồng tiền trước thuế (EBT) = NOI – công nợ - Luồng tiền sau thuế (EAT) = EBT – thuế - Tiền thu hồi (giá trị thanh lý) 4. Tỷ lệ vốn hoá . Các loại tỷ lệ vốn hoá Tỷ lệ thu nhập: Thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập một năm của BĐS và giá trị vốn tương ứng của BĐS. Tỷ lệ vốn hoá chung, Ro, là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ BĐS, phản ánh mối quan hệ kỳ vọng về thu nhập hoạt động ròng của 1 năm và giá cả toàn bộ BĐS hoặc giá trị của BĐS. Nó được sử dụng để chuyển đổi thu nhập hoạt động ròng vào chỉ số giá trị chung của BĐS. Ro = NOI/Giá BĐS Tỷ lệ vốn hoá của vốn tự có Re, là tỷ lệ thu nhập phản ánh mối quan hệ kỳ vọng về luồng tiền trước thuế của 1 năm và vốn tự có. Nó được sử dụng để vốn hoá luồng tiền trước thuế của BĐS mục tiêu vào giá trị của vốn tự có. Re = EBT / VTC => Các tỷ lệ thu . | PHƯƠNG PHÁP VỐN HOÁ (Phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập) 1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp Khái niệm: Là quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Phương pháp vốn hoá dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn đầu tư có liên quan đến nhau. Khi thu nhập hàng năm mà BĐS tạo ra được biết trước thì giá trị vốn của BĐS có thể được tìm ra. Ý nghĩa: Được sử dụng rộng rãi để định giá BĐS tạo thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư. 2. Các nguyên tắc ứng dụng Nguyên tắc dự báo Nguyên tắc Cung cầu Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc cân bằng Nguyên tắc ngoại ứng 3. Các lợi ích cần định giá Các lợi ích trong BĐS: - Quyền sở hữu: Chủ sở hữu, các cổ đông - Các lợi ích tài chính: Người đi vay và người cho vay - Tài sản pháp lý: Người cho thuê và người đi thuê Các lợi ích không phải bất động sản. Những tài sản cá nhân vô hình và hữu hình, chúng liên quan đến hoạt động kinh doanh – giá trị kinh doanh. Các loại giá trị cần định giá: Giá
