Nhằm đa dạng hóa các cách xác định hao mòn, bài viết đề xuất mở rộng cách tính trong phương pháp tuổi đời, điều chỉnh công thức tính tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình đồng thời bổ sung thêm các ví dụ minh họa cho các phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn của công trình. | Tham khảo Điều chỉnh cách xác định tỷ lệ hao mòn của công trình trong Quyết định 129/BTC TS. Nguyễn Ngọc Vinh P Trường Đại học Kinh tế TP. HCM hương pháp chi phí được vận dụng phổ biến trong nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản (BĐS) ở nước ta, điểm khó khăn nhất trong phương pháp này là làm thế nào xác định tỷ lệ hao mòn của công trình (tài sản gắn liền với đất) một cách tương đối chính xác và tin cậy. Hiện nay trong Tiêu chuẩn (TC) số 8, Quyết định 129/BTC ban hành ngày 31/12/2008 có hướng dẫn 3 cách xác định tỷ lệ hao mòn của công trình được sử dụng rộng rãi tại các công ty thẩm định giá, tuy nhiên trong quá trình triển khai thực hiện các cách xác định trên đã phát sinh những bất cập. Nhằm đa dạng hóa các cách xác định hao mòn, tác giả đề xuất mở rộng cách tính trong phương pháp tuổi đời, điều chỉnh công thức tính tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình đồng thời bổ sung thêm các ví dụ minh họa cho các phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn của công trình. Từ khóa: Hao mòn của công trình, xác định tỷ lệ hao mòn của công trình, thẩm định giá, phương pháp chi phí. 1. Cơ sở lý luận Theo Tiêu chuẩn số 8 (Quyết định 129/BTC), giá trị hao mòn của tài sản là sự giảm dần giá trị sử dụng và giá trị của tài sản do tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh, do được sử dụng theo mục đích sử dụng của tài sản, do bào mòn của các yếu tố tự nhiên, do tiến bộ kỹ thuật trong quá trình hoạt động của tài sản. Theo Đoàn Văn Trường (2006), sự giảm giá tích lũy là sự mất mát giá trị vì bất kỳ lý do nào tạo ra sự khác nhau giữa chí phí thay thế của tài sản với giá trị thị trường của tài sản giống nhau tại thời điểm thẩm định giá. Có 3 nguyên nhân gây giảm giá tích lũy: giảm giá tự nhiên, giảm giá do lỗi thời chức năng, giảm giá do tác động bên ngoài. Giảm giá tự nhiên là hư 72 hỏng, xuống cấp trong quá trình sử dụng ví dụ như mối mọt, rỉ sét, lún sụt, bong tróc do tác động từ việc khai thác sử dụng và ảnh hưởng của thời tiết, thiên tai. Giảm giá do lỗi thời chức năng phát sinh do
