Bài viết nhằm hệ thống hóa các phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa trong lý thuyết thẩm định giá trên thế giới, phân tích thực trạng và các bất cập của việc vận dụng các phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa được hướng dẫn trong các văn bản pháp lý cũng như tại các công ty thẩm định giá ở VN. | Quản Lý Giá Cả Bất Động Sản Các phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa ứng dụng trong thẩm định giá trị bất động sản TS. NGUYỄN QUỲNH HOA B Đại học Kinh tế ài viết nhằm hệ thống hóa các phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa trong lý thuyết thẩm định giá trên thế giới, phân tích thực trạng và các bất cập của việc vận dụng các phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa được hướng dẫn trong các văn bản pháp lý cũng như tại các công ty thẩm định giá ở VN. Nghiên cứu chỉ ra rằng các phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa được thừa nhận trên thế giới hết sức phong phú và đa dạng, tuy nhiên sự vận dụng ở VN lại rất hạn chế, thậm chí còn nhiều sai lệch. Bài viết cũng đề nghị một số giải pháp nhằm nâng tính khoa học của việc ứng dụng các phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa. Từ khóa: Tỷ suất vốn hóa, tỷ suất sinh lợi, tỷ suất hoàn vốn, tỷ suất chiết khấu, vốn. 1. Đặt vấn đề Trong hệ thống các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản thì tiếp cận thu nhập đóng vai trò đặc biệt quan trọng để ước tính giá trị các bất động sản có tạo ra thu nhập. Để ứng dụng phương pháp vốn hoá trực tiếp, một dạng của tiếp cận thu nhập, thì việc xác định tỷ suất vốn hoá là một bài toán then chốt, có ý nghĩa quyết định đến độ chính xác của kết quả thẩm định. Các phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa trong lý thuyết thẩm định giá trên thế giới rất phong phú và đa dạng, tuy nhiên ở VN chúng lại ít được vận dụng. Các khảo sát thực tế của tác giả cho thấy việc sử dụng lẫn lộn giữa tỷ suất vốn hóa và tỷ suất chiết khấu còn rất phổ biến trong lĩnh vực thẩm định giá. Bài viết nhằm đưa ra một cái nhìn toàn cảnh về tỷ suất vốn hóa ứng dụng trong thẩm định giá trị bất động sản, trong đó nhấn mạnh đến các phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa – thông số cơ bản của tiếp cận thu nhập. 2. Khái niệm về tỷ suất vốn hóa Tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) là một phân số thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập ròng của một năm và giá trị của tài sản, vì thế nó được sử dụng để chuyển thu nhập thành giá trị. R = .
