Bất cứ một lợi tức nào từ bất động sản đều có một dòng thu nhập và giá trị của nó có thể được tính bằng vốn hoá trực tiếp. | m r -t À Ẵ. J Ẵ. 1 r Tính tỷ suât vôn hoá Bất cứ một lợi tức nào từ bất động sản đều có một dòng thu nhập và giá trị của nó có thể được tính bằng vốn hoá trực tiếp lợi tức thường được áp dụng để thẩm định là lợi tức sở hữu bao gồm tất cả các quyền liên quan đến bất động sản. Công thức vốn hoá được áp dụng trong trường hợp này như sau Giá trị tài sản V Thu nhập hoạt động thuần NOI Tỷ suất vốn hoá toàn bộ Ro Thẩm định viên có thể ước tính tỷ suất vốn hoá toàn bộ bằng nhiều kỹ thuật khác nhau tuỳ theo số lượng và chất lượng thông tin có được. Các kỹ thuật áp dụng là 1 Rút ra từ các thương vụ 2 Rút ra từ hệ số nhân thu nhập 3 Từ công thức vốn vay - đầu tư 4 Từ công thức đầu tư đất và công trình và 5 Công thức hoàn trả nợ. 1. Rút ra từ so sánh các thương vụ Rút tỷ suất vốn hoá từ các thương vụ được thực hiện khi các thương vụ này tương đồng và cạnh tranh với tài sản thẩm định. Dữ liệu thu thập cho mỗi tài sản là giá bán thu nhập chi phí điều khoản tài chính và điều kiện thị trường tại thời điểm bán. Thẩm định viên phải chắc chắn rằng thu nhập thuần của các tài sản so sánh phải được tính toán bằng một cách giống nhau với cách tính của tài sản thẩm định và các điều khoản tài chính và điều kiện thị trường không ảnh hưởng đến giá cả của các tài sản so sánh. Khi có được những yêu cầu này thẩm định viên có thể ước tính tỷ suất vốn hoá toàn bộ bằng cách chia thu nhập hoạt động thuần cho giá bán. Tài sản so sánh A B C D Giá bán Thu nhập hoạt động thuần Chỉ số vốn hoá 0 1357 0 1320 0 1378 0 1372 Nếu bốn tài sản trên là tương đồng và có thể tin cậy được thì thẩm định viên có thể kết luận tỷ suất vốn hoá toàn bộ có thể áp dụng cho tài sản thẩm định nằm trong khoảng 0 1320 đến 0 1378. Tỷ suất chọn lựa cuối cùng tuỳ thuộc vào việc điều chỉnh của thẩm định viên trên từng tài sản so sánh so với tài sản thẩm định. Nếu có sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định có thể ảnh hưởng đến việc chon lựa tỷ suất vốn hoá .
