Căn cứ theo Quyết định số 50/2010/QĐ-UBND ngày 20/12/2010 (thay thế Quyết định số 1692/2008/QĐ-UBND ngày 26/7/2008) về việc Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế có hiệu lực từ ngày 01/01/2011, thì do thửa đất của ông Nguyễn Văn Th. tọa lạc tại Phường Thuận Lộc là một trong bốn phường nội thành thành của TP Huế (Thuận Thành, Thuận Lộc, Thuận Hòa, Tây Lộc) nên thuộc sự điều chỉnh của Quyết định số 2318/QĐ-UB ngày 07/10/1999 về việc ban hành Điều lệ quản lý xây dựng theo đồ án Quy họach. | Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất khi không được tách thửa Hỏi: Ông Nguyễn Văn Th. có một mảnh đất diện tích 300 m2 là đất ở tại phường Thuận Lộc, TP Huế và muốn bán cho tôi 1/2 thửa đất. Tuy nhiên, khi làm thủ tục tách thửa để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì được Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND Thành phố Huế trả lời là thửa đất của ông Nguyễn Văn Th. thuộc bốn phường nội thành nên không đủ điều kiện để tách thửa. Xin quý báo giải thích vì sao đất của ông Nguyễn Văn Th. không được tách thửa? Nếu tôi vẫn muốn mua 1/2 thửa đất của ông Nguyễn Văn Th. có được không và bằng cách nào để tôi có thể xác lập được quyền sử dụng của mình. (Minh Hải, TP Huế) Trả lời: Căn cứ theo Quyết định số 50/2010/QĐ-UBND ngày 20/12/2010 (thay thế Quyết định số 1692/2008/QĐ-UBND ngày 26/7/2008) về việc Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế có hiệu lực từ ngày 01/01/2011, thì do thửa đất của ông Nguyễn Văn Th. tọa lạc tại Phường Thuận Lộc là một trong bốn phường nội thành thành của TP Huế (Thuận Thành, Thuận Lộc, Thuận Hòa, Tây Lộc) nên thuộc sự điều chỉnh của Quyết định số 2318/QĐ-UB ngày 07/10/1999 về việc ban hành Điều lệ quản lý xây dựng theo đồ án Quy họach chi tiết Khu Kinh thành Huế - thành phố Huê - tỉnh Thừa Thiên Huế. Theo đó, diện tích đất của ông Nguyễn Văn Th. là 300 m2, khi tách đôi thì diện tích mỗi thửa là 150 m2 không đảm bảo diện tích tối thiểu là ≥ 200 m2 theo quy định tại Quyết định số 2318/QĐ-UB nên Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND TP Huế trả lời cho bạn thửa đất của ông Nguyễn Văn Th. không thể tách thửa được là phù hợp với các quy định nêu trên. Tuy nhiên, nếu bạn muốn xác lập quyền sử dụng 1/2 thửa đất trên thì bạn và ông Nguyễn Văn Th. có thể thỏa thuận với nhau làm thủ tục tặng cho QSDĐ, để cùng đứng tên chung trên GCNQSDĐ. Khi bạn và ông Nguyễn Văn Th. cùng đứng tên như vậy thì quyền sở hữu, sử dụng của 2 người ngang nhau (bên này không thể định đoạt được tài sản nếu không có ý kiến của bên kia và ngược lại). Để có được GCNQSDĐ đứng tên chung của 2 người, trước tiên ông Nguyễn Văn Th. và bạn đến cơ quan công chứng để làm hợp đồng tặng cho QSDĐ. Sau đó, bạn thực hiện nghĩa vụ nộp thuế tại cơ quan thuế. Thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp nhận tặng cho QSDĐ được quy định tại Khoản 1 Điều 23 Luật thuế TNCN: “Thu nhập tính thuế từ thừa kế, quà tặng là phần giá trị tài sản thừa kế, quà tặng, bao gồm: bất động sản, tài sản khác phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, kể cả chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh vượt trên 10 triệu đồng mà đối tượng nộp thuế nhận được theo từng lần phát sinh.” Thuế suất đối với thu nhập từ thừa kế, quà tặng là 10% trên thu nhập tính thuế (điều 25 Nghị định 100/2008/NĐ-CP). Sau đó, bạn thực hiện việc đăng ký tên của mình trên GCNQSDĐ (đứng tên chung với ông Nguyễn Văn Th.) tại cơ quan có thẩm quyền. Hạn chế của cách này là bạn phải nộp thuế với số tiền khá lớn (10% giá trị bất động sản mà bạn được hưởng) và vì cùng đứng tên chung trên GCNQSDĐ nên bạn không thể tự mình thực hiện các quyền của chủ sử dụng (như quyền định đoạt) mà phải phụ thuộc vào chủ sử dụng chung còn lại. Dựa trên nội dung mà chúng tôi tư vấn ở trên, bạn có thể quyết định lựa chọn cách phù hợp nhất để thực hiện việc chuyển nhượng đất của mình. Ths. Ls NGUYỄN VĂN PHƯỚC (VP luật sư Huế, )
