Xác định tổng hao mòn luôn là vấn đề trọng tâm của tiếp cận chi phí trong thẩm định giá trị BĐS, việc xác định tổng hao mòn theo cách tính bình quân làm cho kết quả thẩm định giá trở nên kém tin cậy. Nghiên cứu của tác giả đã hệ thống cơ sở lý luận của hao mòn và đề xuất thêm ba phương pháp xác định tổng hao mòn có tính khả thi trong điều kiện thực tiễn VN, nhằm nâng cao chất lượng nghiệp vụ và hội nhập sâu rộng vào nghề thẩm định giá của các nước phát triển. | Nghiên Cứu & Trao Đổi Xác định tổng hao mòn của công trình trong thẩm định giá trị bất động sản TS. Nguyễn Ngọc Vinh Trường Đại học Kinh tế TP. HCM X ác định tổng hao mòn luôn là vấn đề trọng tâm của tiếp cận chi phí trong thẩm định giá trị BĐS, việc xác định tổng hao mòn theo cách tính bình quân làm cho kết quả thẩm định giá trở nên kém tin cậy. Nghiên cứu của tác giả đã hệ thống cơ sở lý luận của hao mòn và đề xuất thêm ba phương pháp xác định tổng hao mòn có tính khả thi trong điều kiện thực tiễn VN, nhằm nâng cao chất lượng nghiệp vụ và hội nhập sâu rộng vào nghề thẩm định giá của các nước phát triển. Từ khóa: Tổng hao mòn, hao mòn lũy kế, hao mòn tích lũy, tiếp cận chi phí. 1. Đặt vấn đề Tiếp cận chi phí được sử dụng nhiều nhất trong nghiệp vụ thẩm định giá trị BĐS (BĐS) ở nước ta, tuy nhiên vướng mắc lớn nhất của tiếp cận này là làm thế nào xác định được tổng hao mòn (hay còn gọi là hao mòn lũy kế - Accrued Depreciation) hoặc hao mòn tích lũy - Accumulated Depreciation) của công trình một cách thuyết phục hơn chính xác hơn. Tại VN việc xác định hao mòn tự nhiên (hao mòn vật chất) của công trình dựa trên 3 phương pháp là chiết suất từ dữ liệu thị trường, phương pháp tính theo tuổi đời và phương pháp tính theo kết cấu chính sau đó cộng với hao mòn chức năng và hao mòn kinh tế để có tổng hao mòn. Nghiên cứu của tác giả đã cho thấy rằng có sự “ngộ nhận” khi cho rằng phương pháp chiết suất từ dữ liệu thị trường và phương pháp tính theo tuổi đời chỉ xác định hao mòn vật chất có nghĩa là một phần của tổng hao mòn là chưa chính xác, thay vì kết quả của hai phương pháp này chính là tổng hao mòn. Điểm hạn chế khác là tính “trung bình số học” khi vận dụng phương pháp xác định hao mòn theo tuổi đời sẽ dẫn đến kết quả xác định hao mòn có mức độ tin cậy không cao vì không theo sát với thực tế. Do vậy cần làm rõ cơ sở lý luận về hao mòn trong thẩm định trị BĐS và đa dạng hóa các phương pháp xác định tổng hao mòn là điều cần thiết cho tiếp cận chi phí nói riêng, .
